石埼さんへ経済復興５月上旬号の原稿
2010.05.20 Thursday
石埼さんへ経済復興５月上旬号の原稿
不動産バブルに踊る中国の古都「西安」
中国の１−３月の不動産投資は３５％増
中国の経済成長は止まらない。中国政府が１０年４月１５日に発表した１０年１−３月の実質ＧＤＰ（国内総生産）は前年同月比で１１・９％と２期連続の２ケタ成長になった。この成長率も０９年１０−１２月の１０・７％に比べても伸びは大きい。０７年１０−１２月期の１２・０％以来である。こうした中国の経済成長の要因は大規模な公共投資と金融緩和の効果が出ている。都市部の公共投資は１−３月で２６・４％の増加となり通年で３０・５％という伸びである。こうした公共投資が鉄鋼、セメントなどの生産を刺激して成長率を上げた。
一方、不動産投資は１−３月で３５・１％と大幅に伸びた。こうした不動産の投資ラッシュは「不動産バブルの様相を呈している」との見方が出ている。日本では世界的な金融不安で米国のファンドが引き上げ、不動産投資信託（リート）も減っている中で、不動産投資は減り続けている。金融庁も不動産に対する投資についたは厳しく見ており、ほどんと伸びていない。日本とは対照的な動きをしている中国の不動産投資は地方の不動産投資の受け皿である「地方融資平台」というプラットフォームがあるからだ。この平台は地方政府が全額出資してつくり、事業資金は銀行借り入れや債権を発行して賄う。この平台が道路や鉄道の整備のほかに都市開発を手がけている。
地方政府は中国政府からの土地の使用権を得て、その使用権を不動産ブームを利用して不動産業者に売却している。地方政府はこの資金で平台を作り、不動産業者に都市開発などを進めている。
こうした仕組みが動き始めて中国人民銀行が４月２０日に発表した３月末の金融機関の不動産向けの融資残高は前年同期に比べて４４・３％増となり０９年末に比べても６・２ポイント増えた。不動産市場に大量の資金が流れ込んでおり中国政府は住宅ローンの規制強化を始めている。そうした中で中国国家統計局が４月１４日に発表した３月の主要７０都市の不動産価格は前年同月比で１１・７％上昇した。こうしたバブル状態になっている中国の古都「西安」の不動産事情を調べるために、日本不動産学会の海外視察団に加わって３月２７日から５日間の日程で調査してきた。
西安でも不動産バブルで１２％の上昇
日本不動産学会は１９８４年１１月に設立され、現在会員は１０３１人である。会長は三橋博巳・日大建築科教授である。毎年海外の不動産事情を視察しており、昨年は中国の広州に行った。個人的な事情を言うと昨年、私が代表幹事をしている日本不動産ジャーナリスト会議が２０周年になった事から三橋会長に「宇宙の不動産はどうなるのか？」というテーマで講演をしていただいたことから、不動産学会との縁が出来た。
西安は昔の長安で、秦の始皇帝が紀元前２世紀に都とし、隋、唐の都でもあり、日本で言えば京都、奈良になろうか。人口は８６０万人でほぼ大阪府と同じである。日本からは上海に行き、そこから西安に行く。朝１０時３０分に成田空港を出発し、上海の浦東空港に１３時に着き、そこから国内便で西安に行く。１５時に上海を出て西安には１７時４０分に着いた。直行便が無いために１日がかりである。時差は１時間で日本時間よりも遅い。
西安には０１年７月に友人と来ているが、その発展振りには驚いた。西安の中心街の長安国際プラザには「グッチ」「アルマーニア」などのブランド物の店が出ている。泊まったホテルは「長安城保大酒店」（Ｊｕｎｌｅ Ｃａｓｔｌｅ Ｈｏｔｅｌ Ｘｉａｎ）で、全日空ホテルズが経営していたホテルである。日本語が通じるホテルであり、エレベーターがガラスで外が見えるもので日本的である。
最初の日は日曜日という事もあり、市内から西１２０キロを２時間かけて「法門寺」に行った。日本の寺とは大違いでけばけばしい概観である。この寺はお釈迦様の指が出てきたということで有名になった。博物館にこうした遺品があるが、寺院が観光向けになっている。門から寺院まではカートに乗り行くほどの距離である。寺院の塔もとてつもなく大きく金色で覆われている。日本のお寺とは全然違う。
「法門寺」に行くまでの途中にマンションが出来ている。ガイドの李強さんに聞くと「このマンションの値段は１平方ｍ当たり６万７５００円で１３０平方ｍのマンションでは８７０万円です。西安の月収は一般企業で３万円から５万円なのでこうしたマンションには手が出ません。買っている人は党の幹部や石炭会社の幹部などです」という。
中国の土地は国有地であり、取引されているのは国や地方政府からの与えられた賃借権である。賃借期間は住宅は７０年間、工場は４０年から５０年、商業地は３０年から５０年になっている。
住宅地のマンションの値段は年１２％前後上がっている。ガイドの李さんは共働きなので郊外の１６４平方ｍのマンションを２年前に買った。
「値段は上がっていますが、住むために買ったので上がってもしょうがないです」と話しているが、自分の資産が増えている事なので嬉しそうである。
西安のマンションでは８階以上にならなければエレベーターはない。このために日本と違って下の階のほうが人気がある、という。
高新技術特区で日本の企業誘致
２９日に訪問した高新技術特区は西安ハイテク産業開発区とも言われており、北京、上海、武漢などと並んで０５年６月に国から世界一流のサイエンスパークにするという指定を受けた。西安は航空宇宙産業が盛んで有人飛行をした「神舟８号」の打ち上げの時の部品などは西安の工場が作ったと、言われている。日本からも東芝、ＮＥＣ、富士通などが進出している。西安には５万人の学生がいる西安交通大学など大学が多い。開発区の管理委員会の幹部は「ＩＴ産業で北京、上海では
３０％が職を替わるが、西安では８％の離職率です。人件費も北京、上海に比べて４０％で初任給も安いです。海外からの人が来やすいように２０万人収容できる国際村を５月に着工します。是非日本からの工場誘致を期待します」と話していた。観光客は日本からは年間３０万人西安に来るが、工場の誘致のほうが西安にとっては経済的に効果がある、という。
曲江新区では大規模開発
３０日に曲江新区の視察に行った。市内から車で３０分ほどのところである。３５歳という管理委員会の宋局長が応対してくれた。それによるとこの地区は国家１級モデル地区として文化産業と観光産業が一体になった開発という事で０２年から始まった。法門寺なども開発の範囲になり１２６キロ平方メートルある。一期工事は０２年から０８年で終わり１３００億元（１億９５００億円）かけた。二期工事は０９年から３年間で終わる。１０年だけで６０億元（９００億円）使う。３年間で９の文化・娯楽エリアを作る。出版・メディア・エリア、国際美術館、国際文化創作エリアなどである。マンガ館なども作りドラえもんなどを展示する。将来はマンガを中心に据えて行き投資金額は１０億元（１５０億円）を見込んでいる。１期工事で娯楽施設として「不夜城」を作ったがこの設計は日建設計がやった、という。
１期工事でテーマパークなどのほかにマンションなども作ったので人口は３０万人になった。このマンションは高級なもので一般の人は買えない、といわれている。管理委員会の宋局長によると市内から地下鉄が来るようになる。この曲江新区に０９年末までに来た人は累積で２４００万人と推計している。
この曲江新区は観光とミックスしており、西安の名所である大雁塔なども開発区に入る。さらに長安国際美食城、大唐不夜城、大唐芙蓉園などがある。このレストランで食事をしたが池の配置の見事なことと花火が打ち上げられたのにはビックリした。
この視察団の団長の筑波大学の氷鉋揚四郎教授は「筑波の新都市は１兆円かけて２５万人なのでこの曲江新区は１億９５００億円で３０万人というのとほぼ同じですね」と話していた。
日本人にはなじみのある西安
遣隋使や遣唐使が続いてた時代にはこの長安には日本人はたくさん来ていた。「法門寺」の博物館には遣唐使の一覧がありその中には小野のたかむら、の名前があった。唐の役人になった阿倍仲麻呂は日本に帰ることが無く死んだ。このほか高野山に金剛峰寺を開いた空海は清龍寺に記念碑がある。こうした場所は西安以外ではないのではないか？こうした先人の苦労をしのんだ事も今回の視察の意味があった。
不動産のバブル退治に中国政府はやっき
中国政府は不動産バブルを鎮めようとして不動産取引について今までは短期取引では３年過ぎれば良いのを０９年４月から５年に延ばした。５年立たなくては住宅地は売れない事になった。さらに中国国務院は１０年４月１５日から住宅ローンの規制を強めて、個人が２軒目の住宅を買うためのローンを受ける際の頭金比率を４０％から５０％に引き上げた。１軒目でも住宅購入でも９０�岼幣紊両豺腓脇�金比率を最低３０％にする事を義務付けた。中国人民銀行や銀行業監督管理委員会は新しい規制が厳格に守られているかどうかの監視を強めている。
バブルがいつ破裂するかについて、いろいろな人に聞いたが「５月１日から上海万博が始まり、まだ大丈夫なのではないか。中国にはまだ内陸部に貧しい人がおり、そうした人が市場に出てくればそんなに簡単にはじけないのではないか？」という話す人が多い。あと２，３年はこうした不動産バブルが続いてゆくのではないだろうか？
不動産バブルに踊る中国の古都「西安」
中国の１−３月の不動産投資は３５％増
中国の経済成長は止まらない。中国政府が１０年４月１５日に発表した１０年１−３月の実質ＧＤＰ（国内総生産）は前年同月比で１１・９％と２期連続の２ケタ成長になった。この成長率も０９年１０−１２月の１０・７％に比べても伸びは大きい。０７年１０−１２月期の１２・０％以来である。こうした中国の経済成長の要因は大規模な公共投資と金融緩和の効果が出ている。都市部の公共投資は１−３月で２６・４％の増加となり通年で３０・５％という伸びである。こうした公共投資が鉄鋼、セメントなどの生産を刺激して成長率を上げた。
一方、不動産投資は１−３月で３５・１％と大幅に伸びた。こうした不動産の投資ラッシュは「不動産バブルの様相を呈している」との見方が出ている。日本では世界的な金融不安で米国のファンドが引き上げ、不動産投資信託（リート）も減っている中で、不動産投資は減り続けている。金融庁も不動産に対する投資についたは厳しく見ており、ほどんと伸びていない。日本とは対照的な動きをしている中国の不動産投資は地方の不動産投資の受け皿である「地方融資平台」というプラットフォームがあるからだ。この平台は地方政府が全額出資してつくり、事業資金は銀行借り入れや債権を発行して賄う。この平台が道路や鉄道の整備のほかに都市開発を手がけている。
地方政府は中国政府からの土地の使用権を得て、その使用権を不動産ブームを利用して不動産業者に売却している。地方政府はこの資金で平台を作り、不動産業者に都市開発などを進めている。
こうした仕組みが動き始めて中国人民銀行が４月２０日に発表した３月末の金融機関の不動産向けの融資残高は前年同期に比べて４４・３％増となり０９年末に比べても６・２ポイント増えた。不動産市場に大量の資金が流れ込んでおり中国政府は住宅ローンの規制強化を始めている。そうした中で中国国家統計局が４月１４日に発表した３月の主要７０都市の不動産価格は前年同月比で１１・７％上昇した。こうしたバブル状態になっている中国の古都「西安」の不動産事情を調べるために、日本不動産学会の海外視察団に加わって３月２７日から５日間の日程で調査してきた。
西安でも不動産バブルで１２％の上昇
日本不動産学会は１９８４年１１月に設立され、現在会員は１０３１人である。会長は三橋博巳・日大建築科教授である。毎年海外の不動産事情を視察しており、昨年は中国の広州に行った。個人的な事情を言うと昨年、私が代表幹事をしている日本不動産ジャーナリスト会議が２０周年になった事から三橋会長に「宇宙の不動産はどうなるのか？」というテーマで講演をしていただいたことから、不動産学会との縁が出来た。
西安は昔の長安で、秦の始皇帝が紀元前２世紀に都とし、隋、唐の都でもあり、日本で言えば京都、奈良になろうか。人口は８６０万人でほぼ大阪府と同じである。日本からは上海に行き、そこから西安に行く。朝１０時３０分に成田空港を出発し、上海の浦東空港に１３時に着き、そこから国内便で西安に行く。１５時に上海を出て西安には１７時４０分に着いた。直行便が無いために１日がかりである。時差は１時間で日本時間よりも遅い。
西安には０１年７月に友人と来ているが、その発展振りには驚いた。西安の中心街の長安国際プラザには「グッチ」「アルマーニア」などのブランド物の店が出ている。泊まったホテルは「長安城保大酒店」（Ｊｕｎｌｅ Ｃａｓｔｌｅ Ｈｏｔｅｌ Ｘｉａｎ）で、全日空ホテルズが経営していたホテルである。日本語が通じるホテルであり、エレベーターがガラスで外が見えるもので日本的である。
最初の日は日曜日という事もあり、市内から西１２０キロを２時間かけて「法門寺」に行った。日本の寺とは大違いでけばけばしい概観である。この寺はお釈迦様の指が出てきたということで有名になった。博物館にこうした遺品があるが、寺院が観光向けになっている。門から寺院まではカートに乗り行くほどの距離である。寺院の塔もとてつもなく大きく金色で覆われている。日本のお寺とは全然違う。
「法門寺」に行くまでの途中にマンションが出来ている。ガイドの李強さんに聞くと「このマンションの値段は１平方ｍ当たり６万７５００円で１３０平方ｍのマンションでは８７０万円です。西安の月収は一般企業で３万円から５万円なのでこうしたマンションには手が出ません。買っている人は党の幹部や石炭会社の幹部などです」という。
中国の土地は国有地であり、取引されているのは国や地方政府からの与えられた賃借権である。賃借期間は住宅は７０年間、工場は４０年から５０年、商業地は３０年から５０年になっている。
住宅地のマンションの値段は年１２％前後上がっている。ガイドの李さんは共働きなので郊外の１６４平方ｍのマンションを２年前に買った。
「値段は上がっていますが、住むために買ったので上がってもしょうがないです」と話しているが、自分の資産が増えている事なので嬉しそうである。
西安のマンションでは８階以上にならなければエレベーターはない。このために日本と違って下の階のほうが人気がある、という。
高新技術特区で日本の企業誘致
２９日に訪問した高新技術特区は西安ハイテク産業開発区とも言われており、北京、上海、武漢などと並んで０５年６月に国から世界一流のサイエンスパークにするという指定を受けた。西安は航空宇宙産業が盛んで有人飛行をした「神舟８号」の打ち上げの時の部品などは西安の工場が作ったと、言われている。日本からも東芝、ＮＥＣ、富士通などが進出している。西安には５万人の学生がいる西安交通大学など大学が多い。開発区の管理委員会の幹部は「ＩＴ産業で北京、上海では
３０％が職を替わるが、西安では８％の離職率です。人件費も北京、上海に比べて４０％で初任給も安いです。海外からの人が来やすいように２０万人収容できる国際村を５月に着工します。是非日本からの工場誘致を期待します」と話していた。観光客は日本からは年間３０万人西安に来るが、工場の誘致のほうが西安にとっては経済的に効果がある、という。
曲江新区では大規模開発
３０日に曲江新区の視察に行った。市内から車で３０分ほどのところである。３５歳という管理委員会の宋局長が応対してくれた。それによるとこの地区は国家１級モデル地区として文化産業と観光産業が一体になった開発という事で０２年から始まった。法門寺なども開発の範囲になり１２６キロ平方メートルある。一期工事は０２年から０８年で終わり１３００億元（１億９５００億円）かけた。二期工事は０９年から３年間で終わる。１０年だけで６０億元（９００億円）使う。３年間で９の文化・娯楽エリアを作る。出版・メディア・エリア、国際美術館、国際文化創作エリアなどである。マンガ館なども作りドラえもんなどを展示する。将来はマンガを中心に据えて行き投資金額は１０億元（１５０億円）を見込んでいる。１期工事で娯楽施設として「不夜城」を作ったがこの設計は日建設計がやった、という。
１期工事でテーマパークなどのほかにマンションなども作ったので人口は３０万人になった。このマンションは高級なもので一般の人は買えない、といわれている。管理委員会の宋局長によると市内から地下鉄が来るようになる。この曲江新区に０９年末までに来た人は累積で２４００万人と推計している。
この曲江新区は観光とミックスしており、西安の名所である大雁塔なども開発区に入る。さらに長安国際美食城、大唐不夜城、大唐芙蓉園などがある。このレストランで食事をしたが池の配置の見事なことと花火が打ち上げられたのにはビックリした。
この視察団の団長の筑波大学の氷鉋揚四郎教授は「筑波の新都市は１兆円かけて２５万人なのでこの曲江新区は１億９５００億円で３０万人というのとほぼ同じですね」と話していた。
日本人にはなじみのある西安
遣隋使や遣唐使が続いてた時代にはこの長安には日本人はたくさん来ていた。「法門寺」の博物館には遣唐使の一覧がありその中には小野のたかむら、の名前があった。唐の役人になった阿倍仲麻呂は日本に帰ることが無く死んだ。このほか高野山に金剛峰寺を開いた空海は清龍寺に記念碑がある。こうした場所は西安以外ではないのではないか？こうした先人の苦労をしのんだ事も今回の視察の意味があった。
不動産のバブル退治に中国政府はやっき
中国政府は不動産バブルを鎮めようとして不動産取引について今までは短期取引では３年過ぎれば良いのを０９年４月から５年に延ばした。５年立たなくては住宅地は売れない事になった。さらに中国国務院は１０年４月１５日から住宅ローンの規制を強めて、個人が２軒目の住宅を買うためのローンを受ける際の頭金比率を４０％から５０％に引き上げた。１軒目でも住宅購入でも９０�岼幣紊両豺腓脇�金比率を最低３０％にする事を義務付けた。中国人民銀行や銀行業監督管理委員会は新しい規制が厳格に守られているかどうかの監視を強めている。
バブルがいつ破裂するかについて、いろいろな人に聞いたが「５月１日から上海万博が始まり、まだ大丈夫なのではないか。中国にはまだ内陸部に貧しい人がおり、そうした人が市場に出てくればそんなに簡単にはじけないのではないか？」という話す人が多い。あと２，３年はこうした不動産バブルが続いてゆくのではないだろうか？